Вопросы по этой статье вы можете задать, написав на электронную почту info@oleggubarev.com.

…

Информации о налогах, уплачиваемых при покупке недвижимости в Испании, довольно много в интернете.

Вся эта информация напрямую связана с желанием привлечь покупателей, что, как известно, сложнее, чем найти продавцов.

Но решение продать тоже должно быть основано на полном понимании финансовой стороны сделки. Налог на доходы от продажи плюс муниципальный налог на увеличение стоимости земли, известный в народе как plusvalía, плюс комиссионные риэлтора могут серьезно повлиять на это решение.

Поэтому давайте разберемся во всех налогах и расходах, которые уменьшают полученную от продажи сумму.

Кратко скажу про риэлторов то, что и так все знают. Риэлторы размещают объявление о продаже, показывают объект и организуют подписание двух договоров: задатка и купли-продажи. При необходимости погашения ипотеки они дополнительно ведут переговоры с банком.

За все эти услуги риэлторы берут в среднем 5%.

Однако комиссия риэлторов может быть настоящей мелочью по сравнению с налоговыми претензиями государства.

Когда мы составляем договор задатка, в нем стандартно пишем, что «все расходы по заключению сделки лежат на покупателе, за исключением муниципального налога на увеличение стоимости земли (plusvalía)».

На мой взгляд, plusvalía – один из самых несправедливых налогов в Испании.

В чём его суть? Сегодня вы купили землю или участок с домом. Завтра рядом с вашей землей власти разрешили построить супермаркет, а также заасфальтировали дорогу и поставили новую автобусную остановку.

Муниципалитет считает, что увеличил таким образом стоимость вашей земли, то есть принес вам доход.

А как посчитать этот доход? Объективно – никак. Но налоги-то муниципалитету нужны, поэтому собираются советники при мэре и устанавливают цифру в зависимости от личной оценки успешности своего вклада в развитие любимого города.

Усредненная оценка успешности – 3% в год, а налоговая ставка – от 14 до 30%.

Отправная цифра – кадастровая стоимость.

Итак, по кадастру ваша земля стоит 100.000 евро. Владеете вы ей 10 лет. Ставка налога – 20%.

Умножим 10 лет на 3%, а потом 100.000 на 30%. Получится 30.000 евро «чистого» дохода. Применим 20% ставку и…вы должны муниципалитету 6.000 при продаже.

В реальности стоимость вашей недвижимости не зависит от завышенной самооценки советников мэра. Цены взлетают и падают по непреклонным законам спроса и предложения.

То есть могло так случиться, что вы продали объект за равную или даже меньшую цену, чем цена покупки, а налог «на увеличение стоимости земли» все равно заплатили.

Такая несправедливость стала предметом многочисленных судебных разбирательств. Дело дошло до Верховного и Конституционного судов, которые в сухом остатке сказали следующее: если цена продажи меньше или равна цене покупки плюс квоте налога, то plusvalía не взимается.

Стало полегче, но тоже весьма своеобразное понимание справедливости. Купил за 100.000 евро, продал за 106.001 евро – плати 6.000 налога. Продал за 106.000 ровно – не плати.

Другим предметом судебных разбирательств стало определение цены покупки. Как известно, при покупке надо заплатить не только продавцу, но и нотариусу, реестру собственности и, опять же, государству. Все эти расходы могут составить в среднем около 10%.

Включать ли их в стоимость покупки при определении дохода от продажи? Верховный суд говорит, что нет, а Конституционный – да.

То есть в нашем примере без уплаты налога по мнению Конституционного суда можно продать аж за 116.000 (100.000+10%+6.000).

По хорошему, надо все эти аспекты просто прописать в законе, но пока законодатель занят более важными вещами: он вот уже год рассаживается по стульям.

Однако мы перейдём к следующему налогу при продаже, а именно налогу на прибыль.

Муниципалитет – не единственный, кто хочет отщепнуть от куска пирога. Есть еще власти автономного сообщества и центральное Правительство.

Эти удержат от 19 до 23 % чистого дохода от продажи в качестве налога на прибыль физических лиц (в случае налоговых нерезидентов – 24%). Правда, в отличие от муниципальной plusvalía с порядком расчета цены покупки и продажи никто не спорит: в покупку включаются все расходы, а из цены продажи вычитается всё та же пресловутая plusvalía.

Предположим, вы купили за 100.000, а продали за 130.000. Чистая прибыль для расчета подоходного налога будет равняться 14.000 евро (130.000 – 6.000 plusvalía – 110.000 покупки и расходов).

Из этих 14.000 налоговая удержит 2820 евро.

Итак, подведем итоги по примеру с продажей за 130.000:
6.500 или 5 % риэлтору
6.000 муниципалитету
2820 автономному сообществу и Правительству.

В сумме 15.320 евро.

Кто нажился на продаже? Очевидно, что все кроме продавца, которому с 14.000 чистого дохода оставили 4.680, то есть чуть больше 30%!

И это ещё очень хорошо: далеко не все собственники недвижимости могут позволить себе добавить 30.000 евро к цене покупки. Многие продают себе в убыток.

Поэтому совет простой: хорошо всё посчитайте, тем более, что общая формула вам теперь известна.

А если остались вопросы, то пишите.