Есть очень распространненое мнение, что в Европе существуют максимальные юридические гарантии всего: прав человека, вкладов, собственности на недвижимое имущество. «Это же не Тамбов» – слышу я иногда от своих клиентов. Ничего не имею против Тамбова и не знаю, как там обстоят дела с правом собственности, но в Испании, однозначно, не все так гладко.

Гражданам бывшего Советского Союза, ослепленным открыточными видами красивых домов и пальм в пешей доступности от моря, даже не приходит в голову, что еще сравнительно недавно на месте вилл и отелей были оливковые рощи, виноградники, плантации лимонов и апельсинов.

А как среди оливок появлялся дом? Да очень просто: муниципалитеты всегда разрешали строительство небольших сарайчиков для хранения сельскохозяйсвенного инвентаря. Сарайчики эти никто особенно не контролировал, поэтому хозяин, иногда остававшийся спать на поле, пристраивал небольшую спальную комнату, а со временем – душ, мансарду и бассейн, чтобы легче было перносить жару и тяготы сельскохозяйственной жизни.

Строить на пахотной земле было нельзя никогда, но, во-первых, к каждому человеку полицейского не приставишь, а, во-вторых, в маленьких деревнях, коими еще недавно были большинство прибрежных поселений, включая знаменитую Марбелью, полицеский был обязательно сватом, братом или просто собутыльником нелегального «строителя». Так что санкции были также редки, как свадьбы на подводной лодке.

Отсюда возникает очень опасная тенденция не только на землях сельскохозяйственного назначения (что, по сути, является верхом беспредела), но и на самых обычных городских участках, имеющих соответствующее разрешение: строить по собственному усмотрению и, как говорится в протоколах, с полным пренебрежением к нормам градостроительства.

Приведем простой пример. Покупает себе местный житель солнечного побережья домик у моря. Домик вполне легальный, построенный с лицензией, но оооочень маленький. Почему? А всё из-за вышеупомянутых занудных норм градостроительства: максимальная площадь застройки 30% (то есть 150 метров на участке в 500) и этажность +1/-1 (один этаж и подвал).

Но хочется больше. Очень хочется. Что делать? Вариантов ровно два: первый – договориться с полицией и мерией, и часто даже не за деньги, а просто по дружбе; второй – запросить лицензию на какие-нибудь незначительные работы (например, плитку поменять), чтобы оправдать шум, пыль и строительный контейнер для мусора на проезжей части. Путь открыт. Строй, что душа пожелает.

Правда, со временем появилось очень досадное препятствие: фотосъемки из космоса. Чёртов Google! Сидит муниципальный архитектор какого-нибудь поселка у себя в кабинете, любуется видами со спутника на «вотчину», и вдруг «ой!»: крыша какая-то новая появилась, бассейн и гараж на 5 машин.

Что должен делать в таких случаях муниципалитет? Выражаясь казеным языком, «восстановить градостроительную дисциплину», то есть рапорядиться снести все незаконно построенное подчистую.

Но в кабинете бывает жарко, зато в местном баре всегда холодное пиво, хотя видов со спутника не показывают – всё больше футбол.

Вот и получается, что времени на восстановление градостроительной дисциплины часто не хватает, а у любого незаконного деяния, как вы понимаете, есть сроки давности. Проходит 6 лет (сроки могут варьироваться в зависимости от автономного сообщества), и снести незаконные постройки уже нельзя. Так что муниципальный архитектор может и дальше спокойно смотреть футбол, а зловредный местный житель тем временем обращается к архитектору, получает сертификат об истечении сроков давности, заявляет о незаконном строительстве перед нотариусом, а потом регистрирует свой дом в новой конфигурации в реестре собственности.

После проведения вышеуказанных манипуляций у него возникает блестящая идея продать этот дом разинувшим рот иностранцам и уехать куда-нибудь в Куэнку подальше от греха и пьяных английских туристов.

Но что же в результате получается? Какой юридический статус имеет такая «легализованная» постройка? Какие проблемы возникнут у покупателя этой недвижимости?

В испанском праве вы можете встретить два понятия: FO и AFO. Первое означает FUERA DE ORDENACIÓN, то есть изначально легальная постройка, находящаяся в настоящий момент вне норм градостроительства, а второе – ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN, то есть самовольная постройка, всегда являвшаяся незаконной.

Для удобства изложения будем применять в этой статье испанские аббревиатуры.
Разница между FO и AFO очень существенна. В старые времена, когда еще имел значение термин «незаконнорожденный ребенок», FO мы бы сравнили с детьми, рожденными в браке, но не от мужа, а AFO – с рожденными вне брака.

Как было сказано выше, FO в момент строительства были легальными, однако в результате изменения/выяснения обстоятельств стали незаконными. AFO изначально противоречили всем муниципальным нормам. В обоих случаях сроки давности для восстановления градостроительной дисциплины прошли.

У испанских судей, в отличие от муниципальных архитекторов, смотреть спокойно футбол не получилось. Им пришлось вырабатывать доктрину взаимодействия с такими нелегальными-легализованными постройками и ответить на главный вопрос: можно ли их приравнивать к «законорожденным», то есть соответствующим всем муниципальным нормам, или нет? А если можно, то существует какая-нибудь разница между ставшими нелегальными и изначально нелегальными?

С практической точки зрения все сводилось к возможности продавать такие дома (ответ, однозначно, да) и возможности вести в них строительные работы (здесь всё очень неоднозначно).

С 1987 по 1992 годы суды практически ставили равенство между FO и AFO, а с 1999 по 2001 давли больше прав первым, чем вторым.

Настало время вмешаться законодателям, однако после принятия ряда общегосударственных норм неожиданно «выяснилось», что Конституция Испании закрепляет право регулировать подобные вопросы исключительно за автономными сообществами, которые, в свою очередь, дают самые широкие полномочия местным муниципалитетам.

То есть кому? Правильно!!! Вышеупомянутым любителям холодного пива и футбола.

Общегосударственные нормы отменили, а автономные сообщества занялись законотворчеством (Валенсия – ст. 237 Закона 5/2014, Мурсия – ст. 278 Закона 13/2015, Канары – ст. 44 бис Декрета 1/2000, Кастилья Ла Манча – ст. 182.4 Декрета 1/2010 и др.).

По сути все автономии разделились на две больше группы: одни приравнивали FO к AFO (Каталуния, Мурсия, Валенсия), вторые дискриминировали права AFO (Арагон, Астурия, Балеарские острова).

Ну и, конечно, я не забыл про горячо любимую мной Андалусию, в которой рассматриваемый сейчас вопрос регулируется Законом 7/2002 от 17 декабря и Регламентом дисциплины градостроительства, введеным Декретом 60/2010 от 16 марта.

Ст. 53.4 вышеуказанного Регламента, на мой взгляд, наиболее ясно определяет суть ограничений: после признания постройки в качестве AFO в ней можно проводить строительные работы, направленные ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на поддержание безопасности, пригодности к использованию и на соблюдение санитарных норм. То есть перестраивать, укреплять и (упаси Боже!) расширять такие постройки категорически запрещено.

Если перевести с юридического на народный язык идею законодателя, то она заключается в следующем: «хорошо бы, конечно, чтобы нелегальные легализованные дома сами по себе развалились, но пока они стоят, мы не выдадим ни одной строительной лицензии, направленной на увеличение срока службы таких домов».

Теперь несколько практических советов покупателям или владельцам недвижимости:

1. Обращайте внимание на разночтения в метраже между тем, который указан в реестре собственности и который существует в реальности. К сожалению, такие разночтения есть практически всегда, однако относиться к ним надо приблизительно также, как к кровяному давлению: если 130 на 85 – пойдет, если 180 на 100 – то срочно ко врачу. В данном случае к адвокату.
2. Внимательно прочитайте выписку из реестра: если конфигурация жилья была изменена, то об этом обязательно будет соответствующая запись.
3. Подойдите к своему дому и оглядитесь вокруг: если он значительно больше и выше других подобных в округе, то это далеко не всегда хорошо и даёт повод задуматься.

Ну и, конечно, не забывайте про специалистов. На мой взгляд, 100% сделок с недвижимостью должны сопровождаться НЕЗАВИСИМЫМИ от риэлтора адвокатами и архитекорами.