«Отказ от освобождения от налога на добавленную стоимость с инверсией субъекта налогообложения» – так заумно называется формула, предлагаемая испанскими продавцами в качестве затравки для якобы безналоговой покупки недвижимости.

Хотите разобраться в этом нагромождении терминов? Можно ли купить дом или квартиру, и при этом не платить налоги?

Вот краткий курс испанского фискального права в области сделок с недвижимостью.

Начнем с базовых понятий. Недвижимость обычно продается по рыночной цене. Предположим, что вы выяснили при помощи интернета среднюю стоимость квадратного метра в данном районе и применили фактор коррекции (возраст, состояние и т.д.).

Цена справедлива, но вмешивается государство. Оно хочет получить свою прибыль и, естественно, за счёт покупателя. Прибыль государства – это налоги.

Для покупателя – инвестора важна ликвидность, то есть способность вернуть свои деньги при перепродаже.

Очевидно, что если вы купили недвижимость за 100.000 + налоги/расходы и завтра продали за 100.000, то ваши убытки составляют именно эти налоги/расходы.

Можно ли этого избежать?

Оплату налогов – да, расходов – нет.

Но для начала давайте разберемся с понятием «налоги» при покупке недвижимости. Таких налогов по сути три: два основных и один дополнительный.

Для удобства обозначим их испанскими аббревиатурами:

1. IVA – НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ
2. ITP – НАЛОГ НА ПЕРЕХОД ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
3. AJD – ГЕРБОВЫЙ СБОР.

IVA и ITP основные и взаимоисключающие. AJD дополнителен.

IVA составляет 10% при покупке жилья и 21% при покупке коммерческого помещения.

ITP составляет в среднем от 6 до 10% в зависимости от испанского региона.

AJD может составлять в зависимости от ситуации и 0,5%, и 1,5%, и 2,5%, но при попытке избежать оплаты основных налогов – от 1,5% до 2,5%.

Теперь конкретные случаи оплаты налогов:
1. При покупке новой недвижимости у строителя (до 2-х лет) – IVA
2. При покупке вторичной недвижимости – ITP.
3. При оформлении ипотеки, покупке недвижимость безналогово и некоторых других ситуациях – AJD.

А сейчас логика безналоговой покупки:

1. Любая испанская компания при приобретении вторичной недвижимости имеет право выбирать между IVA и ITP. Эти два налога, как мы говорили ранее, взаимоисключающие.

2. ITP (6-10%) обычно меньше, а IVA (10-21%) больше.

3. Но! ITP – чистый убыток, а IVA можно компенсировать за счет продаж компании.

Приведем простой пример: фирма продала товаров и услуг на 100.000, заплатив при этом 21% НДС (21.000 евро). А купила товаров или услуг на 50.000 евро (10.500 евро НДС). Сколько в конечном итоге она заплатит в налоговую? 21.000 – 10.500=10.500 евро.

4. При покупке вторичной недвижимости компания освобождается от IVA, но платит ITP. Однако всегда может отказаться от освобождения, и тогда единственным налогом при покупке станет IVA (как мы говорили ранее, оба налога не совместимы).

5. Поскольку IVA покупки компенсируется за счет IVA продаж, то НЕДВИЖИМОСТЬ ПОКУПАЕТСЯ ФАКТИЧЕСКИ БЕЗНАЛОГОВО.

Но во всех ли ситуациях это возможно? Нет. Для использования такой формулы сделка с недвижимостью должна отвечать следующим требованиям:

1. Покупатель и продавец – хозяйствующие субъекты (то есть юрлица или ИП).

2. Недвижимость должна использоваться для достижения хозяйственных целей (то есть участвовать в процессе извлечения прибыли).

3. Покупатель имеет возможность компенсировать НДС за счет выставленных фактур (то есть фактур своим клиентам за проданные товары или услуги).

А что означает инверсия субъекта налогообложения?

Следующее:
1. Продавец – юрлицо, который обычно выставляет фактуру «стоимость товара + НДС», в данном случае пишет «стоимость недвижимости + 0».
2. Покупатель декларирует НДС, причитающуюся при покупке, как свою задолженность перед налоговой, при этом компенсирует этот налог за счет выставленных фактур.

AJD при подобных формулах платится всегда и в более высоком размере, чем в обычных ситуациях (1,5% – 2,5% вместо 0,5% – 1,5%). Так государство пытается компенсировать хотя бы частично потери при безналоговой формуле.

Для кого будет интересна эта статья? Для средних и крупных инвесторов. Дело в том, что корпоративная структура предполагает расходы на ее создание и содержание, поэтому для инвестиций в 100.000-200.000 овчинка выделки не стоит.

Однако для инвесторов, подпадающих под налог на имущество – налог на роскошь (от 500.000 – 700.000 в зависимости от региона), формула интересна не только с точки зрения избежания этого налога, но и с точки зрения перевода денег в Испанию.

Очевидно, что перевести 500.000 – 700.000 евро как физлицо сложнее в свете доказательства происхождения денег, чем вытащить эти деньги из оборота своей компании под каком-нибудь благовидным предлогом (например, кредит или расширение уставного капитала от иностранной фирмы-мамы испанской фирме-дочке).

Естественно, в каждом конкретном случае следует рассматривать структуру сделки индивидуально. Пирожковых (то есть стандартно слепленных) решений быть не может.

Но я надеюсь, что этой статьей заставил многих задуматься.

Теперь давайте поговорим?