НОВЫЙ ЗАКОН О КРЕДИТЕ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ (www.oleggubarev.com)

I. Вступление:

Ипотечные кредиты в Испании могут получить как жители этой страны, так и не проживающие в ней лица. Поэтому данная статья актуальна для самой широкой аудитории.

II. Нормативные акты:

16 июня 2019 года вступает в силу новый испанский закон 5/2019, регулирующий договоры кредита на покупку недвижимости. Закон переносит в испанское законодательство положения Директивы Европейского союза N 2014/17/UE, поэтому данная статья отражает не только испанское, но общеевропейское законодательство.

III. Предыстория:

В Испании в последние годы ипотечные кредиты стали предметом судебных разбирательств между банками и должниками. Сначала минимальные проценты по кредитам с плавающей ставкой и иные нарушающие правa потребителя положения ипотечных договоров, потом гербовый сбор и другие расходы по ипотеке.
Шаг за шагом потребители отвоевывали свои права у купающихся в безнаказанности банков.
И вот, наконец, закон 5/2019, опубликованный в 15 марта 2019 года, закрепил на законодательном уровне то, что требовали миллионы людей.

IV. Основные нововведения:

1. Перераспределение обязанностей по оплате расходов по выдаче кредитов между банками и клиентами.

Если раньше потребитель оплачивал практически всё, то теперь на него возлагаются только лишь расходы по оценке недвижимости и по оплате нотариальной копии договора купли-продажи. Остальные расходы (гербовый сбор от 0,5 до 1,5% в зависимости от региона, нотариальные расходы около 500-600 евро, гонорары административных контор приблизительно в размере 300 евро и др.) – за счет банков.

2. Максимальная защита должника:

– введены стандартные формуляры информирования клиента об условиях кредитования;

– на нотариуса возлагаются функции по проверке должного информирования должника об условиях кредита;

– регистраторам сделок с недвижимостью запрещено регистрировать договоры, содержащие нарушающие права потребителя положения.

3. Уменьшение пени за досрочное погашение кредита:

– по кредитам с плавающей ставкой: либо 0,25 % первые 3 года, либо 0,15% первые 5 лет

– по кредитам с фиксированной ставкой: 2% первые 10 лет и 1,5% в дальнейшем.

4. Ограничение навязывания дополнительных услуг.

Банкам запрещено увязывать выдачу кредита с покупкой различных страховок и систем охраны. Они лишь могут уменьшать % по кредитованию в случае приобретения у них страховых и прочих продуктов.

5. Ограничение права банков на реализацию ипотечных гарантий (отъём квартиры за неуплату):

– в первую половину срока кредитования запрещена реализация до момента достижения задолженности размера 3% от суммы кредита или 12 месячных квот

– во вторую – 7% или 15 месячных квот.

6. Гонорары посредников обязательно должны быть включены при расчете процентных ставок по кредиту, иными словами запрещены скрытые расходы при сделках купли-продажи.

7. Минимальные проценты по кредитам строго запрещены.

Это касается кредитов с плавающими ставками, связанными с показателем процентов по кредитам в межбанковской сфере (EURIBOR). Данный показатель сейчас очень низкий, поэтому % по ипотекам тоже стремится к 0, одако ограничивать понижение процентных ставок нельзя.

V. Ретроактивность (обратная сила) закона 5/2019.

В общих чертах ретроактивность закона касается только лишь пени по досрочному погашению ипотеки. Однако обязанность банков по оплате гербового сбора и признание незаконными (нарушающими права потребителя) условия ипотечного договора – были, есть и будут предметом судебных баталий.

VI. Ответная реакция банков.

Благими намерениями вымощена дорога в ад. Теми или иными способами банки будут перекладывать расходы по ипотеке на клиента. Плавающие процентные ставки, скорее всего, канут в лету. А что останется нам, потребителям? Как всегда: платить, платить и платить.