Налог нерезидента или, если быть точным, налог на доходы нерезидента (IRNR) – один из самых неизвестных налогов, применяемых к иностранным собственникам недвижимости в Испании. Причин такой неизвестности несколько, но самой главной, на мой взгляд, является менталитет. Если человек что-то зарабатывает, то ему привычно отдавать часть государству. Но если он просто чем-то владеет, логично спросить: какой здесь, простите, доход?

По мнению испанского законодателя любой собственник недвижимости, не являющийся резидентом в Испании, обязан оплачивать этот налог.

Нерезидентом считается лицо, проводящее менее 183 дней в году на территории Королевства и декларирующее подоходный налог в другом государстве.

Нерезидент получает доход, когда он:

1) имеет в собственности недвижимость,
2) сдает эту недвижимость в аренду,
3) продает недвижимость за цену, которая больше цены покупки.

В скобках замечу, что случаи возникновения доходов нерезидента связаны не только с недвижимостью, но и с другими ситуациями, например:

1) дивиденды и проценты (за исключением процентов, полученных по деньгам, вложенным на счета нерезидентов)
2) заработная плата от работодателя-резидента,
3) выигрыш в лотерею,
4) некоторые другие ситуации.

Однако рассмотрим самые распространенные.

При покупке недвижимости риэлтор практически всегда уведомляет покупателя о муниципальном налоге на недвижимость (IBI). Почему? Да потому что муниципалитет будет забрасывать вас письмами и стучаться к вам в дверь уже на следующий год после приобретения жилья. За счет IBI местные власти содержат практически всю инфраструктуру, которая есть в вашем городе.

С налогом на доходы нерезидента все намного менее прозрачно. При сделке купли-продажи он не упоминается. Да и вообще, по мнению многих риэлторов, это не их проблема.

C другой стороны, налоговая – не муниципалитет: по поводу IRNR не беспокоит, пока не поймает. Ловит долго: до 4 лет, то есть до истечения сроков давности, а может и вообще не прийти никогда. Но зато если поймает – мало не покажется.
На практике многие собственники жилья в Испании обращаются к юристам только тогда, когда в первый раз сдают в аренду свой дом или квартиру. При этом вопрос стандартный: а не нужно ли мне платить какой-нибудь налог с доходов от аренды? –
Нужно, конечно, но не только с них.

И вот здесь выясняется интересная деталь. Например, недвижимость куплена 1 июля 2016 года. Её кадастровая стоимость составляет 150.000 евро. В 2018 её сдавали с июля по сентябрь за 6.000. Никаких налогов никогда не платили. Что собственник задолжал испанскому государству?

Оказывается, много чего, а именно:

1) за 2016 год: (150.000 х 1,1% х 24%) / 12 х 6 = 198 евро,
2) за 2017 год 150.000 х 1,1% х 24% = 396 евро,
3) за 2018 год (150.000 х 1,1% х 24%) / 12 х 9 = 297 евро и 6.000 х 24% = 1.440 евро.

Объясним эти расчеты.

За 2016 год вы платите только пропорциональную часть налога (1/2 года) просто за то, что недвижимость была у вас в собственности. Этот налог обычно составляет 24% от 1,1% (в редких случаях от 2%) кадастровой стоимости за целый год. Соответственно 1/2 часть за полгода. В 2017 году по этим же основаниям вы платите налог за целый год. А вот в 2018 году за те месяцы, в течение которых недвижимость не сдавалась (9 месяцев с января по июнь и с октября по декабрь), вы платите 24% от 1,1% кадастровой стоимости в ее пропорциональной части за 9 месяцев, а с июля по сентябрь – 24% от дохода, полученного за аренду.

Когда необходимо подавать эти налоговые декларации?

Если вы не сдавали недвижимость, то можете подавать декларацию в течение всего следующего года, то есть в течение 2017 за 2016 и в течение 2018 за 2017. Когда вы сдаете недвижимость, то обязаны декларировать доходы по аренде в течение первых 20 дней месяца, следующего за кварталом, в котором они возникли. В нашем примере это с 1 по 20 октября 2018 года.

А что делать, если вы пропустили сроки подачи декларации, при этом государство пока не требует оплатить налог (то есть не поймали)?

Следует подать декларации вне срока, при этом с вас взыщут от 15 до 20% штрафа + законный процент (около 5% годовых). Такой совет объясняется тем, что если вас поймают, то штрафы будут от 50% и выше.

Теперь поговорим о налоге нерезидента при продаже недвижимости. В самых общих чертах этим налогом облагается разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи. Налоговая ставка – 19%.

В стоимость покупки входит не только стоимость самого жилья, но и налоги и расходы, оплаченные покупателем. В случае приобретения недвижимости раньше 2015 года для определения реальной стоимости применяются коэффициенты, ежегодно публикуемые в Законе о госбюджете (эти коэффициенты могут составлять в зависимости от года сделки от 1,01 до 1.40%).

В стоимость продажи входит цена, указанная в договоре купли-продажи, за вычетом налогов и расходов, которые оплачивает продавец.

Когда нерезидент продает жилье, покупатель обязан удержать из оплачиваемой суммы 3% в счет налога нерезидента. Эти 3% покупатель оплачивает напрямую государству в течение 1 месяца с момента совершения сделки, а потом передает декларацию с подтверждением оплаты продавцу.

После окончания вышеуказанного месячного срока у продавца есть 3 месяца, чтобы подать реальную декларацию, применяя к разнице между покупкой и продажей вышеуказанные 19%. Если полученная сумма налога выше 3% от цены сделки, то продавец оплачивает государству разницу. Если ниже – то запрашивает возврат излишне уплаченного налога.

ДАННАЯ СТАТЬЯ ДАЕТ ОБЩЕЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЕ О НАЛОГЕ НА ДОХОДЫ НЕРЕЗИДЕНТА. РАСЧЕТ НАЛОГА В КАЖДОМ КОНКРЕТНОМ СЛУЧАЕ ТРЕБУЕТ ИЗУЧЕНИЯ ОСОБЕННОСТЕЙ СИТУАЦИИ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКА. ПО ВСЕМ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ ПИШИТЕ НА ЭЛЕКТРОННУЮ ПОЧТУ INFO@OLEGGUBAREV.COM.