Сегодня интернет переполнен статьями на русском языке, в которых риэлторские компании спешат поделиться своими знаниями в этой области. Причина заключается в следующем: граждане России за последнее десятилетие стали одними из основных покупателей на рынке недвижимости многих стран, и Испания не является исключением. Однако ангажированность информации риэлторов очевидна с самых первых строчек, ведь по сути их основной задачей является продажа недвижимости, что, собственно говоря, и является основной целью написания всех вышеупомянутых статей. Пользуясь некоммерческим форматом этой статьи, попробуем взглянуть на процесс приобретения недвижимости глазами обыкновенного покупателя, который хотя и доверяет профессионалам в этой сфере услуг, но тем не менее хочет получить независимое мнение по всем основным аспектам сделки.
Документом, на который следует взглянуть в первую очередь, является выписка из реестра недвижимого имущества. По-испански данный документ называется Nota simple, и хотя он имеет исключительно информативный характер, однако позволяет определить собственников недвижимости и обременения, которые существуют в отношении интересующего вас объекта.
Что касается собственников, обратите внимание на имущественный режим их брака (если они, конечно, состоят в браке). Помните, что любые сделки с совместным имуществом супругов требуют согласия обоих. Определив собственников, следует подписывать любые документы, связанные со сделкой, исключительно с данными лицами или лицами, уполномоченными соответствующей доверенностью.
В отношении обременений следует особенно обращать внимание на выписки, в которых фигурируют следующие факты: арест имущества по решению суда, сервитуты, судебные процессы и т.д. В этих случаях следует незамедлительно обратиться к адвокатам.
Получив первичную информацию о недвижимости и договорившись о цене, следует осуществить проверку выполнения собственником своих обязательств по налогам (особенно это касается ежегодного налога на недвижимое имущество – IBI по-испански), перед жилтовариществом, по коммунальным услугам и т.д. Обычно такие предварительные проверки делают риэлторы или адвокаты, сопровождающие сделку. Например, по поводу налога на недвижимое имущество нужно обратиться в муниципалитет, по поводу платежей жилтовариществу – к его председателю или управляющей компании, по поводу коммунальных услуг попросите подтверждение оплат последних счетов у продавца. Также очень важно потребовать у собственников Сертификат энергетической эффективности, который необходим для продажи недвижимости.
Обратите особое внимание на наличие арендаторов. О порядке расторжения договоров аренды в случае смены собственника смотрите предыдущий раздел.
Осуществив все предварительные проверки, можно приступать к согласованию предварительного договора (договора задатка). По этому договору вы обязаны будете оплатить определенную денежную сумму, которая станет гарантом совершения сделки в будущем, при этом если вы откажетесь покупать недвижимость, то задаток останется у продавца, а если продавец не захочет по каким-то причинам подписывать договор купли-продажи, то он обязан вернуть задаток в двойном размере. Приоткрою небольшую тайну: задаток зачастую идет в счет комиссионных риэлтора. На моей практике были случаи, когда риэлтор вообще не сообщал собственнику о подписании договора задатка до тех пор, пока не заключалась основная сделка, и в случае отказа покупателя ее совершать просто оставлял деньги себе. Вас это, конечно, может и не интересовать, но если собственник по каким-то причинам откажется продавать вам недвижимость, важно, чтобы он знал, что обязан вернуть вам задаток в двойном размере. Именно поэтому требуйте подписания предварительного договора лично собственником или лицом, им уполномоченным.
Другой важный момент предварительного договора – порядок оплаты. На практике очень часто между задатком и основным платежом в день подписания договора купли-продажи собственники просят промежуточные платежи в качестве «доказательства серьезных намерений покупателя». Мы всегда выступаем за минимальную сумму задатка и отсутствие промежуточных платежей, поскольку уплаченные таким образом деньги в случае возникновения проблем можно будет вернуть только через суд, и то лишь при наличии у продавца имущества. Слишком большой риск, на мой взгляд.
Обратите особое внимание на недвижимость, которая куплена продавцом в кредит. В этом нет ничего страшного, но имейте в виду, что представитель банка всегда будет присутствовать при совершении сделки. В большинстве случаев кредит погашается прямо у нотариуса до момента подписания договора купли-продажи, и квартира продается чистой от обременений. Однако существует также возможность замещения должника в договоре ипотечного кредита, когда новым должником становитесь вы вместо предыдущего собственника. Очень важно знать, какова задолженность по ипотеке на момент подписания сделки. Для этого следует запросить справку из банка, выдавшего кредит.
Теперь поговорим о процедуре подписания договора купли-продажи и оплате. Типичным условием предварительного договора является то, что нотариуса стороны выбирают по взаимному согласию, а в случае отсутствия такового его выбирает продавец. Но на практике это делает риэлтор, которому удобнее работать с теми или иными нотариальными конторами. В этой связи еще до подписания основного договора рекомендуем попросить его проект, поскольку вдумчиво прочитать сам договор в день подписания вам вряд ли удастся.
Что касается оплаты, то канули в лету те времена, когда покупатели приходили на сделку с пачками наличных. Это, конечно, происходит и сегодня, но только в том случае, когда часть оплаты не декларируется. Мы, кстати, последовательно выступаем против такой практики, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи (например, по причине скрытого дефекта недвижимости) вам вернут только задекларированную сумму.
В обычных условиях покупатель приходит на сделку с одним или несколькими подтвержденными банковскими чеками (например, один для погашения ипотечного кредита и второй – собственнику). Стоимость услуги выдачи подтвержденных чеков может очень сильно различаться в зависимости от банка, так что задумайтесь об этом заранее. Копии чеков обычно прикладываются к нотариально заверенному договору купли-продажи для подтверждения оплаты.
Теперь поговорим о налогах, которые сопровождают сделки с недвижимостью. Если вы покупаете новый дом или квартиру, то обязаны оплачивать налог на добавленную стоимость (НДС). В настоящее время по общему правилу он составляет 10% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Также необходимо оплатить гербовый сбор. Его ставка в разных автономных сообществах Испании разная и составляет от 0,5 % до 1,5% в зависимости от типа недвижимости и ее стоимости. Если же речь идет о вторичных объектах, то сделка облагается налогом на переход права собственности на имущество (от 6% до 10% по Испании) и в некоторых случаях гербовым сбором (например, при покупке в кредит). Также существует муниципальный налог на увеличение стоимости недвижимого имущества, однако, в отличие от вышеописанных, этот налог по общему правилу оплачивается продавцом, поэтому рассматривать его в рамках данной главы не имеет практического смысла.
Кроме налогов следует учитывать также и расходы, а именно: гонорары оценщиков недвижимости (в среднем 300-400 евро), оплату нотариальных услуг (в среднем около 800 евро), расходы на регистрацию сделки в реестре (в среднем около 600 евро), гонорары административных контор за оформление документов и подачу налоговых деклараций (около 300 евро), комиссию риэлтора (в среднем от 3 до 7 % от суммы сделки). В отношении последней важно знать следующее: по общему правилу эта комиссия берется с продавца, но некоторые риэлторы могут брать комиссию и с покупателя. Что касается всех остальных расходов, то существует возможность возложить их на ту или иную сторону в предварительном договоре, однако расходы на регистрацию в реестре и гонорары административных контор обычно оплачивает покупатель.
Несколько слов об ипотечном кредите. Этот кредит регулируется Декретом от 8 февраля 1946 года, посредством которого вводится новая официальная редакция Закона об ипотеке. Однако большое количество последующих законов и подзаконных актов, а также судебных решений позволяет адаптировать эту юридическую фигуру к современным реалиям. Для большинства наших соотечественников ипотечный кредит испанских банков привлекателен своей низкой (по сравнению с Россией) ставкой, но многие забывают еще об одном важном аспекте: о постоянной работе законодателей и Банка Испании над транспарентностью условий ипотеки и над защитой прав должника. В этом плане следует выделить Закон 1/2013 от 14 мая «О мерах по защите должников ипотечного кредита, реструктуризации долга и социальной аренды», а также Приказ Министерства экономики 2899/2011 от 28 октября «О транспарентности и защите прав клиентов банковских услуг». Обе эти нормы призваны гарантировать предоставление лицам, запрашивающим ипотечный кредит, исчерпывающей информации о его условиях, а также защитить должников от возможных злоупотреблений со стороны банка.
Один из самых главных результатов борьбы за транспарентность – обязанность банков предоставлять информацию о процентах по кредиту в виде эквивалентной годовой ставки (tasa anual equivalente или TAE). Она отличается от номинального процента тем, что включает в себя фактор периодичности платежа и различные комиссионные и расходы. Таким образом вы получаете более точную информацию о реальной стоимости кредита. Именно этот показатель следует сравнивать при выборе ипотеки.
Существуют две формы процентной ставки: плавающая и фиксированная. Первая состоит из переменной части (например, показатель средней ставки по межбанковским кредитам, выдаваемым в евро, EURIBOR) и постоянной величины (в среднем от 0,75 % до 1,20%). Вторая из фиксированного процента (в среднем от 2,40 % до 2,85 %). В Испании большинство ипотечных кредитов выдается с плавающей ставкой, что значительно удешевило в последние годы ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам благодаря постоянным падениям показателя EURIBOR. Правда, начиная с 2017 года будет введен новый порядок расчета этого показателя, в результате чего его величина не сможет быть отрицательной. И тем не менее на сегодняшний момент плавающая ставка более выгодна для клиента.
Приведенные выше проценты касаются лиц, имеющих разрешение на проживание в Испании. Для нерезидентов они несколько выше. Однако в любом случае ипотечный кредит в этой стране намного дешевле, чем в России.
Срок ипотечного кредита – до 30 лет, и в большинстве случаев он покрывает до 70%-80% от стоимости недвижимости, однако нерезидентам в стандартных ситуациях можно рассчитывать только лишь на 50% от этой стоимости.
Для получения кредита обязательно подтвердить вашу экономическую состоятельность. Жителям Испании следует предоставить декларацию о подоходном налоге (НДФЛ) за предыдущий год, для работающих по найму – контракт на работу и последние квитки о начислении зарплаты, а для предпринимателей – квартальные декларации о доходах и декларации НДС. Иностранцы, не имеющие разрешения на проживание в Испании, также обязаны предоставить декларацию НДФЛ, справку с места работы, по возможности кредитную историю.
Надеюсь, что эта статья была полезной для вас. По всем вопросам обращайтесь по электронной почте info@oleggubarev.com.